住宅ローンの支払い総額を大幅に節約する方法

超低金利の今、マンションや住宅が購入しやすくなりました。しかし、２～３年の固定金利や変動金利でローンを組んだ人は、金利が少しでも上がると返済額がいっきにアップするリスクがあります。

長期固定型なら金利が上がる心配はありません。しかし、3,000万円を固定金利３％で35年ローン（元利均等返済）を組んだ場合、利息の総額は1,849万円になります。35歳で借りた場合では返済が終わるのは70歳です。60歳でリタイアするとしたら、その時点でまだ1,200万円以上ものローンが残っています。

ところで、住宅ローンで数百万円トクする方法があるのをご存じですか？不動産屋も銀行も、誰も教えてくれません。
なぜかというと、不動産業者は住宅を売るのが仕事。銀行からローンを仲介し住宅を販売します。住宅販売が目的ですから、買ったお客がどういうふうにローン返済するかに興味はありません。。
銀行はお金を貸して、その金利で利益を上げます。貸出残高が多いほど金利収入が大いわけですから、銀行が自分の利益を下げるようなアドバイスはしません。

ＦＰがアドバイスできるのは、住宅ローンの賢い返済方法です。
（１）繰上げ返済をどのタイミングで行なうかによって、返済総額が数百万も違ってくるのです。
（２）金利が上がり月々の返済額が大きくなった場合、金利の低いローンに借り換えをして負担を減らすことができます。

住宅ローンの見直しで家計費を節約したい方はこちら→

下の図は3,000万円を35年ローンで借りた場合の返済額です。

金利が１％違うだけで、利息の総額が600万円以上も違ってきます。１％金利で借りている人はおそらく変動金利でしょうから、将来金利が上がれば返済額はこれより増えます。30年先の金利情勢など誰もわかりませんから、ひょっとして３％以上になるリスクもあります。
３％金利で借りている人はおそらく固定金利でしょうから、これ以上返済総額が増えることはありませんが、借りたお金の１．６倍も返さなければいけません。

住宅ローンの仕組みはおわかりだと思いますが、ここで整理しておきます。

1. 毎月の返済額は一定（元利均等返済の場合）
2. 繰上げ返済は元金に充当される

この２点がポイントになります。

元金3,000万円、金利３％、35年ローン、元利均等払いの場合。毎月の返済額は115,455円で一定です。ローン返済の最初の月は、元金部分が40,455円で利息部分が75,000円。返済最終月は、元金部分が115,167円で利息部分が288円です。（下の図）

たとえば、５年後に50万円の現金が手元にあって、61回目からの返済に充てたとしたら、475,255円を使って10回ぶんの元金返済ができたことになります。同時に、元金についていた利息部分の679,296円もなくなります。これが繰上げ返済の効果です。５年後に約47万円使って、約67万円の節約と10カ月の期間短縮ができました。（下の図）

次に、同じく50万円を25年後に返済したとしましょう。301回目からの返済です。元金部分に充てられるのは５回ぶんで、429,961円。元金についていた利息部分は147,315円なくなります。25年後の返済だと約43万円使って、約14万円の節約ということになります。５カ月の短縮効果しかありません。（下の図）

ということは、住宅ローンは早い時期に小まめに返済していけば、支払い総額を大きく節約できるということです。退職金で住宅ローンの返済を考える人が多いですが、効果が小さくもったいないです。退職金は文字通り「退職後」に有意義に使いましょう。

50万円を５年後に繰上げ返済した場合と25年後に返済した場合の効果は、下の図を見れば明らかです。

では、住宅ローンを早い時期に返済するための資金をどうやって作るのか、見てみましょう。
節電やスーパーの安売りチラシのチェックなど考えつくことはすでに始めていらっしゃることと思います。日々の節約以外に、毎月の決まった支払い（固定費）を見直すのも効果があります。携帯電話の料金プランは数年ごとに変わるので、タイミングによっては安いプランに入り直せる場合もあります。
さらには、毎月の大きな支出に生命保険の保険料があります。生命保険を見直して毎月の保険料が節約できたら、それを貯めて数年後に繰り上げ返済に回せばよいのです。新たに返済用資金を貯めるわけではないので、家計に負担はかかりません。

たとえば、生命保険を見直して月の保険料が8,000円あまり安くできたとしたら、年間約10万円の節約になります。５年間で50万円も貯まります。

住宅ローンの賢い選び方は、変動金利か固定金利のどちらを選ぶかではなく、１年でも早く繰上げ返済をすることです。そして、早い時期に小まめに返済を繰り返すことです。繰り上げ返済をすれば、返済期間も短くなります。リタイア後にローンを残さないようにしましょう。

そのための資金作りとして、お勧めなのが生命保険の見直し！今加入している保険を見直して、保険料を少しでも節約して、ローン返済資金作りを始めましょう。

生命保険見直し相談はこちらからメールによる相談やお問合せ

低金利といわれる昨今、住宅ローンの見直しで大きく負担が減る可能性があります。金融機関の激しい競争などで、住宅ローンの金利が大きく下がってきているからです。

こんな方におすすめ

• 自分のローンの金利について気にしなかった
• 借り換えは諸経費がかかるので検討しなかった
• 完全固定金利で借りているので、見直すなんて思いもよらなかった
• 手続きが面倒だった

以下の条件に１つでも当てはまる方は金利負担減の可能性があります。

• 当初大幅優遇が終わり、金利が上がった方
• 借り入れ残高が1,000万円以上の方
• ローン残存期間が10年以上の方

金利が１％減っただけで、総支払額が大きく変わります。3,000万円を35年ローンで借りている方が金利を１％下げると、総支払額は600万円以上減ります。

「忙しくて相談に行く時間がない」という方におすすめのウェブサイトをご紹介させていただきます。「ズバット住宅ローン」というサイトです。利用料などはかかりません。

年収や勤務形態、今のローンの状況などを最初に入力すると、以下のことができるようになっています。

• 借りられそうな金融機関の選別
• 借りられるとしたら幾らくらいまでなのか
• 金利や諸費用など条件の一覧比較
• 審査書類の一括請求

借り換えたら諸費用も含め、今と比べてどうなるのか金融機関ごとに簡単に試算ができます。試算してから手続きを始められるので無駄足を踏むことがないように考えられています。
そのまま審査書類の依頼もできるので、家にいながらにして借り換え手続きをスタートさせられます。
ネットバンクを選ぶと、金利も比較的安く設定されており、お店に出向かなくていい金融機関も多いので、わりと楽に借り換えることができます。
忙しくてなかなか行動に移せない方も、簡単に一歩が踏み出せるので、是非のぞいてみてください。

住宅ローンは定年前に賢く返済完了しましょう。銀行も不動産屋も誰も教えてくれなかった、住宅ローンの返済総額を大幅に節約する方法をＦＰ（ファイナンシャルプランナー）がアドバイス！

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